강남 집 값이 비싼건 어떤 이유일까?

 

들어가기 전에.

부동산 폭등기에 맞물린 지금. 서울 집값은 미쳤다고 하고 다들 이번생에 내 집 마련은 물건너갔다고 하는데… 그렇다면 도대체 서울집 값은 왜 우리 생각보다 미친듯이 오르고 또 가격은 왜이리 비싼것일까? 아니 서울 집값은 그렇다쳐도 강남 집 값은 왜 그럴까?

 

강남의 정의.

먼저 강남이 무엇인지부터 명확하게 정의해야한다. 어디까지가 강남이고 그 비싸다는 집은 어디까지 있는걸까?

 

보통의 강남은 흔히 아는 강남3구라고 할 수 있다. 서초구, 송파구, 강남구.

이 근처에 가본 사람들은 잘알것이다. 술집 많고, 항상 사람 많고, 주차 자리 없고, 주차장 대신 발렛 천국…

 

그럼에도 강남 강남 하며 사람들의 수요와 부동산 매수세가 펼쳐지는 이유는 무엇일까?

 

압도적인 일자리.

말그대로 강남 일자리다. 출퇴근 시간에 2호선, 3호선, 수인분당선, 7호선, 9호선, 신분당선, 8호선 타봤는가? 지옥과 죽음이다. “밀지 마세요.”, “내릴게요”, “다음 열차 이용해주시기 바랍니다.”가 난무한다. 독자들이 사는 주변 지하철 노선을 보라. 어느 호선의 열차가 지나가는가? 강남과 같이 서울 대부분의 노선이 지나가는 땅이 전국에 거의 없다. 그 뜻은 수 많은 사람들이 일하러 강남에 모인다는 말이다.

 

근데, 종로 권역 일자리도 있고, 여의도 권역 일자리도 있는데 강남이 뭐라고? 강남에 일자리가 그렇게 많다고?

정답은 강남에 일자리가 많은 것이 사실이다.

 

해당 엑셀은 국가데이터청 통계 포털(https://kosis.kr/index/index.do)에서 가져온 엄연한 팩트에 기반한 숫자이다. 강남3구의 일자리는 약 326만개다. 종로 권역은 중구와 종로구를 의미하였고 약 133만이다. 여의도 권역은 가까운 강서구, 마포구를 포함하였다.

그럼에도 불구하고 강남3구의 일자리 규모를 따라올 권역은 서울에는 없었고, 사진과 같이 강남구, 서초구, 송파구가 각각 1위, 3위, 5위 상위 랭크를 차지하였다.

 

그렇다면 해당 구의 각 인구 수는 어떻게 될까?

 

각 자치구 별 인구수.

 

해당 자치구의 각 인구수 통계이다. 이 또한 국가데이터청 통계포털에서 가져온 것이니 팩트에 기반한 자료로 봐주었으면 한다. 물론, 일자리 통계는 2025년 2분기, 인구수 통계는 2026년 4월로 시점의 차이가 있음을 감안하여 봐주길 바란다.

추가적으로 해당 권역별로 일자리 수를 인구 수로 나누어 보았다. 나누었을 때 값이 1이상이 나온다면 일자리가 더 많다는 의미이다.

그렇다면 종로는 2.63이 나오는데 종로 일자리는 강남3구보다 더 많다는 뜻일까? 종로 권역은 종로구와 중구를 합한 것으로 사대문의 특수성을 감안해야 할 것이다. 사대문과 조선시대 유적과 관광지가 많은 종로구 중구 특성상 주거 지역이 타 지역구보다 많지 않다. 따라서 종로 권역은 제외해야할 필요성이 보인다.

 

각 자치구 별 계수는?

 

일자리 수를 / 인구 수로 나눈 자치구는 중구가 3.14로 1위이고, 종로구, 강남구, 영등포구 순이다. 문화유적지와 고도제한이 걸려있는 종로구와 중구를 제외하고, 영등포구와 강남구가 순위에 든다.

일자리는 한정적이고 그것도 양질의 일자리는 더더욱 제한적이다. 제 아무리 사업가나 프리랜서라도 출퇴근에는 신분이 없을 것이다. 양질의 인력 확보를 위해서라도 내 사업장이 강남이나 여의도에 있길 바라는 사업주는 당연하고, 직원 또한 양질의 일자리가 있는 강남이나 여의도로 출근해야만 한다. 그렇다고 모두가 출근 편도 시간만 1시간 이상 걸리는 수고스러움을 원하지는 않을것이다. 일자리로만 봐도 약 89만개의 일자리를 가진 강남구. 그것도 강남3구를 포함하면 압도적이다. 여기에 학군, 사통팔달한 지하철 인프라를 포함한다면 집 값이 어느 정도 납득이 된다.

 

북한이라는 변수.

누가 보면 “필자 너는 전쟁난지가 언젠데 아직도 북한 타령이냐?”라고 할 것이다. 하지만 625전쟁의 발발연도는 1950년으로 지금으로부터 76년 전이다. 아직 625전쟁을 겪은 세대는 살아계시고 각 사회 분야의 중역, 고문으로 활동하시는 분도 계시다. 1940년 생은 현재 86세이다. 1950년 생은 현재 76세이다. 전쟁의 영향도를 생각해보면 그 여파는 아직 몇 십년은 더 가지 않을까? 625전쟁을 겪은 세대가 모두 돌아가셔도 그 여파는 남아있을 것이다.

하고싶은말이 무엇이냐 하면 본능적으로 대한민국 사람은 북한으로부터 자유롭지 못하는 점이다.

서울은 반드시 남쪽으로만 확장될 겁니다 (도시문헌학자 김시덕 박사) – YouTube

이 학자의 주장은 강남의 집값은 부동산 시장이 아닌 국가가 주도해왔으며, 우리는 북한이라는 변수를 피해 강남을 구축하였으니 이를 무시할 수 없을 것이라고 한다.

 

일개 유튜브는 참고만 하고 차지하더라도 먹고는 살아야하니 양질의 일자리가 있는 강남과 가까운 곳에, 그렇지만 북한과는 멀리 있는 곳이 바로 아이러니 하게도 강남 자체와 강남 주변이다.

한편으로 판교 권역에 대한 분석이 없어 아쉬운 독자들이 있을 것이다. 판교 또한 강남과 신분당선 3정거장으로 사실상 강남이라고 봐도 무방하다. 게다가 지금 반도체 호황으로 인한 동탄. 이렇게 된다면 경부고속도로를 축으로 강남, 판교, 동탄으로 이어지는 엄청난 부동산 흐름과 일자리. 대한민국 새로운 산업의 역군이 되리라 예상한다.

 

나가기 전에.

강남 집 값에 대해 다른 인사이트를 제공하고 싶은 마음에 글을 쓰게 되었다. 다양한 의견도, 이견도 있지만 변하지 않는 사실은 세상은 넓고 부자는 많다. 강남은 인정하고 세상을 바라본다면 조금 더 부동산에 대한 시야가 넓어질 것이다. 주변 사람들이 직장인 어디로 출근하는지, 실제 출퇴근 지옥철은 어디인지, 과거 부동산 가격 추이를 꾸준하게 살펴보고 관심을 가지면 더 멋진 인사이트가 만들어질 것이다.